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中評協關于印發《資產評估執業準則——不動產》的通知
信息來源:中信評估  發布時間:2017-09-15

各省、自治區、直轄市、計劃單列市資產評估協會(注冊會計師協會):

為貫徹落實《資產評估法》,規范資產評估執業行為,保證資產評估執業質量,保護資產評估當事人合法權益和公共利益,在財政部指導下,中國資產評估協會根據《資產評估基本準則》,對《資產評估準則——不動產》進行了修訂,制定了《資產評估執業準則——不動產》,現予發布,自2017年10月1日起施行。

請各地方協會將《資產評估執業準則——不動產》及時轉發資產評估機構,組織資產評估機構和資產評估專業人員進行學習和培訓,并將執行過程中發現的問題及時上報中國資產評估協會。

附件:《資產評估執業準則——不動產》 


中國資產評估協會

2017年9月8日


附:資產評估執業準則——不動產




第一章 總則


第一條 為規范不動產評估行為,保護資產評估當事人合法權益和公共利益,根據《資產評估基本準則》制定本準則。


第二條 本準則所稱不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物,包括物質實體及其相關權益。

本準則所稱不動產不包含海域、林木等。


第三條 本準則所稱不動產評估是指資產評估機構及其資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資產評估準則,根據委托對評估基準日特定目的下的不動產價值進行評定和估算,并出具資產評估報告的專業服務行為。

不動產評估包括單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估。


第四條 執行不動產評估業務,應當遵守本準則,但法律、行政法規規定應當執行其他準則的,從其規定。【評估師資訊】


第二章 基本遵循


第五條 執行不動產評估業務,應當具備不動產評估的專業知識和實踐經驗, 能夠勝任所執行的不動產評估業務。


當執行某項特定業務缺乏特定的專業知識和經驗時,應
當采取彌補措施,包括利用專家工作及相關報告等。


第六條 資產評估專業人員應當關注不動產的權屬,收集相關的權屬證明文件,對于沒有權屬證明文件的不動產應當要求委托人或者其他相關當事人對其權屬做出承諾或說明。


第七條 不動產評估應當在評估對象符合用途管制要求的情況下進行。對于不動產使用的限制條件,應當以有關部門依法規定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據。


第八條 當不動產存在多種利用方式時,應當在合法的前提下, 結合經濟行為、評估目的、價值類型等情況,選擇和使用最優利用方式進行評估。


第三章 操作要求


第九條 執行不動產評估業務,應當要求委托人明確資產評估報告的用途、評估對象、范圍和評估目的。不動產評估對象,可以是不動產對應的全部權益,也可以是不動產對
應的部分權益。


第十條 執行不動產評估業務,應當全面了解不動產的實物狀況、權益狀況和區位狀況,掌握評估對象的主要特征。


第十一條 執行不動產評估業務,應當根據評估目的和不動產具體情況進行合理假設,并在資產評估報告中予以披露。


第十二條 不動產組成部分的價值存在相互影響關系。建筑物對于其所占有的土地使用權存在價值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權存在價值減損情形,評
估土地使用權價值時應當計算該損失金額并加以扣除。

對于土建工程與機器設備安裝為一體或者形成緊密關聯的不動產,應當關注機器設備與不動產的關系,合理進行區分,并考慮機器設備等資產對不動產價值的影響。


第十三條 執行不動產評估業務,一般情況下,應當對所評估的不動產進行現場調查,明確不動產存在狀態并關注其權屬狀況。特殊情況下,如需采用抽樣等方法對不動產進
行現場調查,應當充分考慮抽樣風險。

對于不動產處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分,應當采取適當措施加以判斷并予以披露。


第十四條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產,應當根據不動產的價值特性和資產特點,通過設計概算、工程圖紙、竣工決算、定額標準等技術資料,結合對不動產的現場查看,了解不動產的結構、工程量、工程費用分攤、建設周期以及收益等情況。


第十五條 執行不動產評估業務,應當關注不動產的相鄰關系、租約限制和動產對不動產價值的影響。


第四章 評估方法


第十六條 執行不動產評估業務,應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況,分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法以及假設開發法、基準地
價修正法等衍生方法的適用性,選擇評估方法。


第十七條 采用市場法評估不動產時,應當收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息包括:
(一)交易實例的基本狀況,主要包括:名稱、坐落、四至、面積、用途、產權狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結構、周圍環境等;
(二)成交日期;
(三)成交價格,包括總價、單價及計價方式;
(四)付款方式;
(五)交易情況,主要有交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、交易人之間的特殊利害關系、特殊交易動機等。


第十八條 用作參照物的交易實例應當具備下列條件:
(一)在區位、用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與評估對象類似;
(二)成交日期與評估基準日接近;
(三)交易類型與評估目的相適合;
(四)成交價格為正常價格或者可以修正為正常價格。


第十九條 采用市場法評估不動產時,應當進行交易情況修正、交易日期修正和不動產狀況修正。
交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正
為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準日的價值。不動產狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值,可以分為區位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。


第二十條 采用收益法評估不動產時,應當了解:
(一)不動產應當具有經濟收益或者潛在經濟收益;
(二)不動產未來收益及風險能夠較準確地預測與量化;
(三)不動產未來收益應當是不動產本身帶來的收益;
(四)不動產未來收益包含有形收益和無形收益。


第二十一條 采用收益法評估不動產時,應當合理確定收益期限、凈收益與折現率:
(一)收益期限應當根據建筑物剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數,并根據法律、行政法規的規定確定;
(二)確定凈收益時應當考慮未來收益和風險的合理預期;
(三)折現率與不動產的收益方式、收益預測方法、風險狀況有關,也因不動產的組成部分不同而存在差異。折現率的口徑應當與預期收益口徑保持一致。


第二十二條 采用收益法評估不動產時,有租約限制的,租約期內的租金宜采用租約所確定的租金,租約期外的租金應當采用正常客觀的租金,并在資產評估報告中披露租約情況。


第二十三條 采用成本法評估不動產,估算重置成本時,應當了解:
(一)重置成本采用客觀成本;
(二)不動產重置成本采取土地使用權與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時,重置成本的相關成本構成應當在兩者之間合理劃分或者分攤,避免重復計算或者漏算;
(三)不動產的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產時,應當盡量采用復原重置成本。


第二十四條 資產評估專業人員應當對不動產所涉及的土地使用權剩余年限、建筑物經濟壽命年限及設施設備的經濟壽命年限進行分析判斷,確定不動產的經濟壽命年限。


第二十五條 資產評估專業人員應當綜合考慮可能引起不動產貶值的主要因素,估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時,通常綜合考慮建筑物已使用年限、經濟壽命年限和土地使用權剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實體性貶值時,需要考慮土地使用權自動續期的影響。當土地使用權自動續期時,可以根據建筑物的經濟壽命年限確定其貶值額。


第二十六條 采用假設開發法評估不動產時,應當了解:

(一)假設開發法適用于具有開發和再開發潛力,并且其開發完成后的價值可以確定的不動產;
(二)開發完成后的不動產價值是開發完成后不動產狀況所對應的價值;
(三)后續開發建設的必要支出和應得利潤包括:后續開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和取得待開發不動產的稅費等;
(四)假設開發方式通常是滿足規劃條件下的最佳開發利用方式。


第二十七條 采用基準地價修正法評估土地使用權價值時,應當根據評估對象的價值內涵與基準地價內涵的差異,確定調整內容。在土地級別、用途、權益性質等要素一致的
情況下,調整內容包括交易日期修正、區域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發程度修正等。【評估師資訊】


第五章 企業價值評估中的不動產評估


第二十八條 企業所擁有的不動產通常在存貨、投資性房地產、固定資產、在建工程以及無形資產等科目中核算,且可能存在同一不動產賬面價值由多筆余額構成的情形。 作為存貨的房地產、投資性房地產和自用房地產等,其價值影響因素存在差異。


第二十九條 在企業價值評估中,應當關注企業經營方式及不動產實際使用方式對不動產價值的影響。


第三十條 在企業價值評估中,應當結合企業價值評估的價值類型合理設定不動產評估的假設前提和限制條件。


第三十一條 在企業價值評估中,應當分析不動產的財務核算方式以及是否存在不動產未結合同和尚未支付款項,明確不動產的評估價值內涵與實際已發生支出、尚未發生支
出之間的關系,避免重復計算或者漏算。


第三十二條 在企業價值評估中,不動產作為企業資產的組成部分,評估價值受其對企業貢獻程度的影響。


第三十三條 在企業價值評估中,對于溢余不動產,應當考慮不動產的持有目的、收益狀況和實現交易的可能性,采用恰當的評估方法確定其評估價值。


第六章 披露要求


第三十四條 無論單獨出具不動產評估報告,還是將不動產評估作為資產評估報告的組成部分,都應當在資產評估報告中披露必要信息, 使資產評估報告使用人能夠正確理解
評估結論。


第三十五條 執行不動產評估業務,在編制資產評估報告時應當對不動產的總體情況、主要特點和權屬狀況進行披露。


第七章 附則


第三十六條 本準則自 2017 年 10 月 1 日起施行。中國資產評估協會于 2007 年 11 月 28 日發布的《關于印發〈資產評估準則——評估報告〉等 7 項資產評估準則的通知》(中評協〔2007〕 189 號)中的《資產評估準則——不動產》同時廢止。

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