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廣東省國土資源廳關于進一步規范土地出讓管理工作的通知
信息來源:中信評估  發布時間:2017-08-03

 

廣東省國土資源廳關于進一步規范土地出讓管理工作的通知


各地級以上市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構:

  為深入推進節約集約用地示范省建設,維護公平公正的土地市場秩序,加強廉潔行政風險防控,促進土地市場平穩健康運行,根據土地出讓管理法律法規等規定,經省人民政府同意,現就進一步規范土地出讓管理有關事項通知如下:

  一、編制實施國有建設用地供應計劃

  市、縣人民政府要根據國民經濟與社會發展規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市和鎮的近期建設規劃及年度實施計劃、住房發展規劃和建設計劃、年度土地儲備計劃以及土地市場狀況等,對行政區域內年度國有建設用地供應的總量、結構、布局、時序和方式作出科學安排,報上一級國土資源主管部門,并于每年3月31日前將年度國有建設用地供應計劃在國土資源部門戶網站(中國土地市場網)和省、市國土資源管理部門門戶網站、公共資源交易公共服務平臺等相關媒體上公開。市、縣國土資源主管部門要依據經批準的國有建設用地供應計劃,會同發展改革、經濟和信息化、財政、建設、城鄉規劃等有關部門編制土地出讓年度計劃和宗地出讓方案,報同級人民政府批準后及時向社會發布和組織實施。

  二、加強土地出讓公告管理

  (一)全面規范公告發布內容

  市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前及時、準確、完整地將土地出讓公告錄入廣東省土地市場動態監測與監管系統,并在中國土地市場網、公共資源交易公共服務平臺、當地政府門戶網站和主流媒體上公布(不同媒體發布的同一宗地出讓信息內容必須一致)。市、縣國土資源主管部門要對土地出讓公告內容的合法性和真實性負責,對宗地出讓主體、出讓形式、出讓年限、出讓面積和規劃條件、競買保證金、土地現狀條件、開發建設期限等公告要素進行嚴格把關。

  1.出讓主體。土地使用權出讓主體應為市、縣人民政府,由市、縣國土資源主管部門作為出讓方具體實施。各類開發區管理委員會及其他部門不得作為出讓方與受讓方訂立土地使用權出讓合同。

  2.出讓方式。土地使用權采取招標拍賣掛牌出讓方式的實行網上交易。土地出讓應當按宗地確定用途,每宗地簽訂一份土地出讓合同。依據城鄉規劃用途可以劃分為不同宗地的,應當先行分割成不同的宗地,再按宗地出讓。對不同用途但高度關聯、需要整體規劃建設、確實難以分割供應或分割宗地后不利于節約集約用地的綜合用途建設項目用地,市、縣國土資源主管部門可以按一宗土地實行整體出讓供應。住宅用地禁止“捆綁”出讓和超三年開發周期出讓。

  3.出讓年限。各類用地出讓年限不得超過土地使用權出讓最高年限,即住宅用地70年,工業用地50年,教育、科技、文化、衛生、體育用地50年,商業、旅游、娛樂用地40年,其他用地50年。

  4.出讓面積和規劃條件。住宅用地宗地出讓面積不得超過下列標準:小城市和建制鎮7公頃,中等城市14公頃,大城市及大城市以上20公頃;住宅用地容積率必須大于1.0,規劃條件其他內容應當符合控制性詳細規劃,并明確不得建設封閉小區;其他用地應當按具體用地標準和節約集約、符合規劃的原則合理確定出讓面積和規劃條件。

  5.競買保證金。競買保證金不得低于出讓最低價20%,不超過出讓最低價的50%。競買保證金應當明確繳交至指定賬戶,不得以項目投資額等形式代替。

  6.土地現狀條件。各地要嚴格執行“凈地”出讓規定,明確宗地交付標準,擬出讓的土地必須是未設置除土地所有權以外的其他產權,安置補償落實到位,沒有法律經濟糾紛,地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確,具備施工設備與人員進場的道路、施工所需的供水和供電等動工開發所必需的基本條件。

  7.開發建設期限。住宅用地必須自土地交付之日起一年內開工建設,自開工之日起三年內竣工。其他用地參照該期限執行。

  (二)嚴格禁止違規設置競買條件

  土地出讓公告中不得設置影響公平競爭的限制條件,不得在招標拍賣掛牌出讓文件、競買須知或競買現場加設任何具有傾向性、歧義性、排他性條件。在不排斥多個市場主體競爭、確保公平公正的前提下,可根據地區投資、產業、建設規劃等要求設置競買資格條件,但必須在出讓公告有關“申請人應具備的條件”里明確表述,不得作出“詳見其他文件、其他網站”等一般性表述,并通過部門聯動監管機制嚴格管理。

  (三)及時糾正和整改疑似違規問題

  各級國土資源主管部門要加強對土地出讓公告的監測監管,對上級國土資源主管部門發現的土地出讓公告中內容不規范、非“凈地”出讓和違規設置競買條件等疑似違規問題,下級國土資源主管部門要進行認真審查、及時處理;確屬違反有關規定的,應當立即撤銷公告,重新擬定出讓方案,并及時將審查情況和處理結果書面報送上級國土資源主管部門。

  三、嚴格土地出讓履約管理

  (一)建立規劃條件變更報備制度

  出讓方和受讓方要嚴格執行簽訂的土地出讓合同,不得擅自變更規劃條件。對于符合城鄉規劃有關規定的情形確需變更規劃條件的,受讓方應當向城鄉規劃主管部門提出申請。城鄉規劃主管部門要通過論證會、聽證會或者其他方式征求專家、利害關系人的意見,并按照規劃編制和審批的程序進行修改,不得以抄告單等形式替代規定的變更程序。各地要及時將規劃條件變更情況向上級國土資源、規劃等主管部門報備。對于已劃撥或出讓土地改變土地用途為經營性用地的(按照“三舊”改造政策可以協議出讓的用地除外),由市、縣人民政府收回土地使用權后依法重新公開供應,并根據相關地價評估規程對原受讓方給予相應補償。要加強對“三舊”改造領域的監督管理,嚴防出現違法違規和違反廉潔規定的行為。

  (二)依法處理違約違規行為

  對通過行賄、惡意串通等非法手段中標或競得土地,或在競得土地后不及時簽訂成交確認書或出讓合同,未按合同約定繳納土地出讓金,未按合同約定時間開(竣)工,未按合同約定用途或開發利用條件建設,或在土地出讓及合同履行過程中產生糾紛的,要按照土地出讓公告、出讓合同約定及相關法律法規進行處理。

  四、規范土地出讓價款管理

  (一)健全土地出讓定價機制

  市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前采用公開方式委托土地估價中介機構進行地價評估,由土地估價師完成土地估價報告,并按要求由報告出具方履行電子備案程序,取得電子備案號。各地要將土地估價報告的估價結果作為重要參考依據,并統籌考慮產業政策、土地供應政策和土地市場運行情況,集體決策確定土地出讓底價。從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類資金,不得計入出讓底價。土地成交價格不能低于底價,土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%。因改變土地使用條件、發生土地增值等情況需補繳、退繳地價款的,市、縣國土資源主管部門應當按前述要求組織評估,不得在未經評估情況下,依據會議紀要和抄告單等形式或授意中介機構評估等方式確定補繳、退還金額。

  (二)規范繳納土地出讓價款

  土地出讓雙方必須在土地出讓成交后的10個工作日內簽訂出讓合同,土地出讓合同應當明確約定土地出讓價款的總額、繳付時間和繳付方式,并落實以下有關要求:約定分期繳納的,全部土地出讓價款繳納的期限不超過一年;經當地土地出讓協調決策機構集體認定,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,且應在土地出讓合同簽訂后1個月內繳納完畢。分期支付國有建設用地使用權出讓價款的,受讓方在支付第二期及以后各期出讓價款時,應當按照支付第一期土地出讓價款當日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。受讓方未按照土地出讓合同及時足額繳納土地出讓價款的,應當按日加收違約金;出讓方催繳后仍不能支付土地出讓價款且延期付款超過合同約定交款日期60日的,出讓人有權解除合同,受讓人無權要求返還定金。

  (三)禁止違規減免土地出讓價款

  土地出讓成交后,未按合同約定足額繳納土地出讓收入和提供有效繳款憑證的,不予核發不動產權屬證書或者不動產登記證明,不得按土地出讓收入繳納比例辦理土地使用權分期分割登記手續。除國家有明確規定外,各地均不得減免、緩繳或者變相減免土地出讓收入,不得以土地換項目、以土地作補償、先征后返、獎勵補貼等形式變相減免土地出讓收入或進行虛假招標拍賣掛牌出讓土地。

  (四)適時開展估價報告抽查評議

  省級國土資源主管部門將加大監督指導力度,定期組織土地估價行業協會或專家對已備案的土地估價報告進行隨機抽查和評議,并向社會公布抽查評議結果。出讓方對估價結果有異議的,可申請省級土地估價師協會或中國土地估價師協會進行技術審裁,也可以另行組織評估。

  (五)嚴格土地出讓收支管理

  嚴格“收支兩條線”管理,土地出讓收支全額納入市縣政府性基金預算管理,收入全部繳入市縣國庫,支出一律通過市縣政府性基金預算從土地出讓收入中予以安排。各地要嚴格按規定合理安排國有土地使用權出讓支出,不得隨意擴大支出范圍,確保足額支付征地和拆遷補償支出、補助被征地農民社會保障支出,重點向新農村建設傾斜,適當向農業土地開發和農村基礎設施建設傾斜。要嚴格按規定從國有土地使用權出讓收益中計提有關資金,確保相關事業健康發展。未列入土地出讓支出預算的各類項目(含土地征收項目),一律不得通過土地出讓收入安排支出。

  五、有序推進土地出讓信息公開

  (一)多渠道公開土地出讓信息

  各地在公開年度土地出讓計劃和成交結果時,除在公共資源交易公共服務平臺、當地主流媒體公開發布外,要在當地政府門戶網站、部門相關網站以及中國土地市場網上公開。要通過當地政府門戶網站等途徑公示土地出讓合同情況,包括建設用地使用權人、土地坐落、土地用途、出讓面積、供地方式、出讓合同編號、土地用途、規劃條件、出讓年限、項目開(竣)工時間等信息,接受公眾查詢和社會監督。推進土地使用權出讓預決算公開全覆蓋。

  (二)定期更新公布基準地價

  各地對不同用途、不同級別土地的基準地價要及時進行更新并在門戶網站上予以公布,基準地價更新周期視市場情況而定,但原則上不得超過3年。基準地價的基本內容要在一定范圍內向社會公布。基準地價評估基準日超過6年未全面更新的,在日常土地估價工作中不得使用基準地價系數修正法。

  (三)規范填報監管系統數據

  各地要嚴格按照《廣東省土地市場動態監測與監管工作規則》的時限要求,通過省土地市場動態監測與監管系統及時填報出讓計劃、出讓公告、成交公示、出讓合同及合同出讓價款繳納、實際開(竣)工等相關信息。

  六、強化土地出讓工作組織保障

  (一)建立健全土地出讓集體決策機制

  市、縣兩級政府要建立健全由政府分管領導牽頭,發展改革、經信、財政、規劃、國土資源、住建、環保、商務、公共資源交易等部門參與的土地出讓集體決策機制,并可根據地區實際情況增加成員單位,共同審議土地出讓方案,協調解決土地出讓和國有土地資產處置中的重大事項。各級政府及相關部門對土地出讓相關集體決策事項要及時納入記錄文件,做到有案可查、永久追溯。凡未經有關會議集體決策審議通過的地塊,不得進行出讓。

  (二)建立部門聯動監管機制

  各地國土資源主管部門在編制年度國有建設用地出讓計劃前,應當征詢相關部門對產業用地需求、用地布局、土地供應和建設時序等相關要求,并報市、縣人民政府批準后組織實施。對可享受優惠政策的市場主體,投資或相關行業主管部門要向國土資源主管部門提供相關證明文件,國土資源主管部門登記備案后執行。有關部門提出控制指標、建設標準、容積率、建筑系數、建筑方式、綠地率、非生產設施占地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等作為土地出讓條件的,要按照“誰提出、誰監管”的原則,提出關聯條件部門應當在土地出讓成交后要求土地競得人提交項目用地產業發展承諾書,作為國土資源主管部門簽訂土地出讓合同的前提條件和關聯部門的監管依據。提出關聯條件部門要對承諾書的履行情況進行監督,并適時通報國土資源主管部門。項目用地達不到約定要求的,各相關部門應按職能分工依法依約進行處置;對不符合享受政策的,要及時終止政策執行。

  (三)建立領導干部插手干預備案制度

  各級領導干部不得利用職權或者職務上的影響,向有關單位或人員以指定、授意、暗示、打招呼、批條子等方式對具體地塊出讓提出要求;不得以抄告單、招商協議、投資協議等方式事先確定,量身定做地設置出讓條件、土地使用條件,違規確定土地出讓起拍(始)價、底價;不得干預招標拍賣掛牌出讓過程和出讓結果,違規批準調整土地用途或其他規劃條件、土地使用條件,違規處理土地招標拍賣掛牌出讓及土地出讓合同糾紛等。對領導干部尤其是黨政一把手以個人的名義非正常程序插手干預土地出讓相關事項的,國土資源主管部門及其業務部門要建立上級領導干部指示(包括批示、口頭告知、電話信息告知等方式)登記備案制度,并及時報送給同級人民政府和上級國土資源主管部門。各地應將領導干部干預土地出讓工作的處理情況納入黨風廉政建設責任制體系,作為是否依法辦事、廉潔自律的重要依據。

  (四)加強土地出讓環境安全管理

  各地要結合潛在污染地塊清單及污染地塊環境風險情況,根據已開展的建設用地土壤環境調查評估結果,逐步建立污染地塊名錄及其開發利用的負面清單,并進行動態管理。其中符合相應規劃用地土壤環境質量要求的地塊可以出讓,但是應當在土地出讓前完成場地環境調查和風險評估工作;經場地環境調查和風險評估確定為被污染場地的,應當明確治理修復責任主體并編制治理修復方案,未進行場地環境調查及風險評估、未明確治理修復責任主體的,禁止進行土地出讓。經風險評估對人體健康有嚴重影響的被污染場地,未經治理修復或者治理修復不符合相關標準的,不得用于居民住宅、學校、幼兒園、醫院、養老場所等項目開發。

  (五)完善企業信用信息共享機制

  市、縣國土資源主管部門要按照“規范運作、誠信執業、公平競爭、信息公開、獎勵懲戒、自律保障”的要求逐步建立健全土地市場誠信體系。各級國土資源管理部門應積極配合工商行政管理部門健全企業信用信息共享機制,按照《企業信息公示暫行條例》有關要求,將企業在土地出讓中的違法違規行為情況納入企業信用記錄并向社會公布,并通過信息化平臺推送到省公共資源交易公共服務平臺上公開發布,依法限制嚴重失信企業參與土地市場交易有關活動。

  各地可在根據本通知要求結合實際制定實施細則。

  本文件自發布之日起施行,有效期五年。


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